Il rivestimento a cappotto è un intervento finalizzato all’isolamento termico dell’edificio e viene eseguito tramite la coibentazione mediante l’installazione di pannelli isolanti che lo proteggono sia dal freddo che dal caldo. I costi di un cappotto termico condominiale variano a seconda dei metri quadrati da rivestire, ma possono rientrare in alcuni bonus, in particolare, per quanto concerne il Superbonus 110,: si tratta di un intervento trainante.
L’iter da seguire si compone di step che vanno dallo studio di fattibilità alla ripartizione delle spese, ma è importante considerare le singole delibere.
Cappotto termico nel condominio, in cosa consiste
Con l’isolamento a cappotto si intende una modalità di rivestimento del condominio composto da strati isolanti, i quali possono essere applicati all’esterno o all’interno dell’edificio. Oltre alla nota finalità di isolamento a livello termico, esso contribuisce anche a quello acustico, migliora il comfort dell’appartamento, contiene il consumo di energia e contribuisce a ridurre l’impatto ambientale.
Uno dei motivi che spingono a optare per la realizzazione di un cappotto termico nel condominio è sicuramente un maggior risparmio energetico. Inoltre, aumentando la classe energetica, l’edificio acquista attrattività e valore anche sul mercato.
Per quanto concerne la messa in opera, il cappotto termico viene realizzato attraverso una posa iniziale di basi. Rientrano tra gli aspetti fondamentali la scelta del collante, il quale deve essere idoneo e applicato con sistemi specifici, e le tempistiche per l’inserimento dei tasselli ove necessari. La tecnica di posa dei pannelli isolanti decreta il successo del lavoro e il raggiungimento del fine stesso: i pannelli, infatti, devono essere posati di modo che risultino sfalsati di almeno 25 cm e con una direzione dal basso verso l’altro: lo spazio verrà colmato dalla schiuma espansa. Gli stessi pannelli possono essere in EPS (Expanded Sintered Polystyrene), in fibra minerale o in sughero autocollato.
Seguono, poi, le operazioni di rasatura e di rivestimento. Quest’ultimo deve avere uno spessore compreso tra 1,2 e 1,5 millimetri e deve essere applicato a determinate temperature e tassi di umidità.
Generalmente, il cappotto termico, viene applicato sulla facciata dell’edificio; non fanno eccezioni i lavori di isolamento termico sui condomini. É importante che il cappotto non interferisca con il decoro architettonico, cioè l’estetica esterna, la quale deve rimanere inalterata o al massimo subire modifiche migliorative.
Si considerano, quindi, i rivestimenti e gli elementi di parti frontali o inferiori che si considerano bene comune: i balconi e i sotto-balconi aggettanti, ad esempio, appartengono al proprietario e non rientrano nei lavori. Nello specifico è possibile che un condomino, avendo una parte di muro che dà su una terrazza privata, voglia usufruire dell’intervento: in tal caso lo può fare a sue spese e senza la necessità di autorizzazioni.
Come si dividono le spese tra i condomini?
Essendo il cappotto termico un intervento migliorativo a vantaggio di tutti i residenti del condominio, occorre che ci sia una delibera in fase di assemblea condominiale e che le spese vengano ripartite tra tutti i condomini in base al valore delle singole proprietà.
La ripartizione della spesa è regolata dall’articolo 1121 del Codice Civile, Titolo VII, Capo II secondo il quale il contributo alle spese non tiene conto del concetto di utilizzazione separata: è importante che ci si opponga in fase di approvazione dei lavori e che si contribuisca sia all’esecuzione che al mantenimento dell’opera.
Non sono esclusi dal contributo i proprietari delle unità poste al pian terreno, interrato o non adiacenti ai muri del perimetro coinvolti nell’applicazione del cappotto.
Maggioranza condominiale per il cappotto esterno
Per quanto concerne la fase decisionale, la delibera per l’avvio dei lavori spetta all’assemblea condominiale: in questa fase si può anche decidere di usufruire di alcuni bonus edilizi tra cui, i principali sono il Bonus Facciate e il Superbonus 110%.
Prima del Decreto Rilancio, per approvare interventi straordinari era necessaria la presenza di almeno due terzi del valore del condominio; ora invece la maggioranza è rappresentata da almeno un terzo del valore dell’edificio.
Tuttavia, sebbene appaia più semplice l’approvazione, la delibera viene dichiarata nulla nel caso in cui la realizzazione del cappotto termico provocasse un restringimento di balconi e terrazze: in questo caso si tratta di lesione del diritto di proprietà privata.
É necessario che la delibera sia unanime, pena la nullità, anche per quanto concerne il fatto che l’installazione del cappotto termico comporta spese di servizio e manutenzione delle parti esclusive a carico dei singoli condomini.
Con il Bonus Facciate, il cappotto termico costa meno della metà!
Il Bonus Facciate è un’agevolazione fiscale che permette una detrazione d’imposta del 60% per interventi di restauro e rifacimento delle parti esterne, facciate, di un edificio. Negli anni passati la detrazione ammontava al 90%, ma non portava con sé una novità importante. Dal 2022, infatti, il cappotto termico può rientrare nel Bonus Facciate se l’intervento sull’intonaco supera il 10%, comprendendo anche pavimento o tetto.
Si può usufruire tramite detrazione fiscale, sconto in fattura o cessione del credito: il risparmio è notevole a patto che ci sia una specifica dichiarazione all‘ENEA – Ente per le Nuove Tecnologie, Energia e Ambiente – e si rispetti il prezzario di riferimento.
