CESSIONE DEL CREDITO DA PARTE DI EDIFICI CONDOMINIALI
La legge di bilancio 2018 (legge n. 205 del 27 dicembre 2017) prevede la possibilità di ottenere detrazioni fiscali Irpef o Ires sugli interventi di riqualificazione energetica relativi a impianti o involucri degli edifici.
Le detrazioni sono strutturali fino al 31 dicembre 2021 e non più soggette a proroga annuale come negli anni precedenti.
Le detrazioni riguardano solo le opere di tipo Ecobonus realizzate e asseverate da professionisti abilitati e sono di tipo crescente. Maggiore è l’indice di prestazione
energetica, maggiore è la detrazione: dal 50% al 75%, da calcolare su un ammontare complessivo medio non superiore a 40.000 euro a unità abitativa. (10 unità = 400.000 €) È inoltre consentita la cessione del credito derivante dalle detrazioni Irpef o Ires, anch’essa solo per gli interventi di tipo Ecobonus, condominiali o singoli.
Le regole e gli importi della cessione variano in base all’anno di realizzazione degli interventi: provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 28 agosto 2017.
La cessione è possibile fino all’80% del credito e all’85% in caso di interventi per il miglioramento sismico (Sismabonus).
Come vedete in questo schema di esempio, nel primo caso il condominio paga 100.000€ all’impresa edile e riceve il 70% in dieci anni (7.000€ all’anno). Con la cessione del credito, invece, entra in gioco la ESCo, società che eroga servizi finanziari nel campo dell’efficienza energetica. In questo caso il condominio paga alla ESCo 45000€ subito (o 478 al mese attraverso la banca). I vantaggi fiscali andranno alla ESCo e non al condominio, ma quest’ultimo ha l’opportunità di pagare i lavori con una cifra molto più bassa.
MODALITÀ E REGOLE PER LA CESSIONE DEL CREDITO
CHI può cedere il credito?
- tutti i contribuenti che sostengono le spese di riqualificazione energetica, compresi coloro che non avrebbero il diritto di fruirne, in quanto l’imposta lorda non è dovuta o è assorbita da altre detrazioni.
- i soggetti Ires e i cessionari del credito, limitatamente ad una sola volta.
A CHI si può cedere il credito?
- ai fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi agevolabili.
- ad altri soggetti privati alla condizione che siano in qualche modo collegati al rapporto lavorativo che ha dato origine alla detrazione (es. lavoratori autonomi, imprese che hanno effettuato le lavorazioni oppure altri Condòmini soggetti all’intervento stesso)
- a soggetti che siano del tutto estranei ai lavori
- alle Esco (Energy Service Company), società che effettuano interventi di efficientamento energetico o che siano in qualche modo partecipi all’opera oggetto della detrazione
- alle Sse (Società di Servizi Energetici), in qualche modo partecipi all’opera oggetto della detrazione.
Il credito non può essere ceduto alle banche e agli intermediari finanziari se non dai
contribuenti cosiddetti “incapienti”, cioè coloro che rientrano nella “no tax area”.
La cessione del credito alle pubbliche amministrazioni è sempre esclusa.
La cessione del credito d’imposta da parte del contribuente non è un obbligo, ma
un’opportunità che l’esecutore non è obbligato ad accettare.
COME si può cedere il credito?
L’amministratore del condominio deve:
- raccogliere le adesioni di cessione del credito dai Condòmini interessati.
- comunicare ogni anno all’Agenzia delle Entrate i dati dei singoli Condòmini che aderiscono alla cessione, la dichiarazione di adesione e l’importo della cifra spettante con la cessione, calcolata sulla base delle spese sostenute dal condominio entro il 31 dicembre dell’anno precedente. In caso di mancata o parziale comunicazione la cessione del credito è nulla.
- consegnare ai singoli Condòmini la certificazione delle spese personali, indicando il protocollo telematico con il quale è stata effettuata la comunicazione all’Agenzia.
QUANDO è disponibile il credito?
L’obbligo decade se i dati della cessione sono stati indicati nella delibera Condominiale
che approva gli interventi.
Il credito d’imposta acquisito può essere nuovamente ceduto solo quando è nuovamente disponibile.
Il credito d’imposta ceduto si considera disponibile dal 10 marzo del periodo d’imposta
successivo a quello in cui il Condomìnio ha sostenuto la spesa e nei limiti in cui il
Condòmino cedente abbia contribuito al relativo sostenimento per la parte non ceduta.
Il credito ceduto ai fornitori si considera disponibile dal 10 marzo del periodo d’imposta
successivo a quello in cui il fornitore ha emesso fattura comprensiva del relativo importo.
Isolamento termico come elemento per accedere alla cessione del credito nei lavori di riqualificazione
Quando si deve effettuare un lavoro di manutenzione sull’involucro edilizio facciate e tetti si accede alla detrazione fiscale del 50% in 10 anni.
Spesso abbinando un intervento di isolamento termico si raggiungono i valori di legge per accedere all’Ecobonus e su tutto l’importo si può fare una detrazione fiscale dal 65 al 75%.
Di solito l’isolamento ha un costo vicino al 10% del valore dell’intera riqualificazione pertanto in condominio ha un vantaggio del 20% di maggiore detrazione un costo del 10% in più e un vantaggio economico derivante dai risparmi prodotti dalla coibentazione.
Facciata Tradizionale
Il condominio paga subito 100.000€ e in 10 anni gli viene restituito il 50% (50.000€).
Un condomino con 20/1000 di appartamento paga 2.000€ subito. La detrazione del 50% (1.000€) gli viene restituita in 10 anni (100€ all’anno).
Detrazione 50%
Pagamento all’impresa
Hai il rimborso della detrazione in 10 anni
costo dopo 10 anni 1000 euro ad appartamento.
Facciata Isolata
Il condominio paga subito 120.000€ e in 10 anni gli viene restituito il 70% (84.000€).
Un condomino con 20/1000 di appartamento paga 2.400€ subito. La detrazione del 70% (1.680€) gli viene restituita in 10 anni (168€ all’anno).
La coibentazione genera un risparmio di euro 150 all’anno ad appartamento.
Detrazione 70%
Pagamento all’impresa
Hai il rimborso della detrazione in 10 anni
dopo 10 anni ho un utile di 780 , il lavoro di riqualificazione non e’ più un costo ma un guadagno.
L’unico aspetto negativo dell’operazione e’ dover anticipare la cifra e avere una capienza per la detrazione fiscale.
Inseriamo ora la possibilità di utilizzare la cessione del credito fiscale:
Facciata isolata con cessione del credito
Pagamento all’ESCo
Detrazione 70%
Cedi la detrazione, ma paghi subito la metà!
Cediamo il credito Fiscale di 84000 euro in dieci anni ad una ESCO che ci riconosce ad un valore di 60000 euro subito disponibile.
Ogni appartamento anticipa 1200 euro e dopo 10 anni ho ancora un utile di 300 euro ma impegnando meno risorse.
Se calcoliamo un finanziamento dei 1200 in cinque anni viene una rata di 275 euro annui compensata da 150 di risparmio e tutto il lavoro ci costa 10 euro al mese per 5 anni senza anticipare alcuna spesa.
In molti casi con ecobonus e cessione del credito il lavoro di manutenzione tetto e facciata invece di un esborso esorbitante possono essere fatti a costo ZERO ( O COMUNQUE CON RATE DA POCHE DECINE DI EURO)
Insufflaggio pareti a costi vantaggiosi: esempi reali.
Condominio: Via Taggia Genova – 28 Unità Abitative
Intervento: RIFACIMENTO COPERTURA E ISOLAMENTO APPARTAMENTI
Importo lavori realizzati e pratiche: € 186.000 iva compresa
L’importo dei lavori a unita’ abitativa: € 6.645 in 10 rate mensili. Applicando la cessione del 70% del credito d’imposta e finanziando l’importo residuo con una rata annua di 765 euro per 5 anni ( pari a 63 euro al mese)
Il risparmio medio annuo spese riscaldamento: € 285,00 pertanto la rata mensile diventa di euro 40 al mese.
totale spesa netta pro-capite: € 2.400 contro i 6645 euro iniziali per riqualificare tetto e facciata.
Condominio: Via Centurione Bracelli Genova – 56 Unità Abitative
Intervento: RIFACIMENTO FACCIATA CON ISOLAMENTO TERMICO E NUOVO IMPIANTO TERMICO A METANO
Importo lavori realizzati e pratiche: € 777.000 iva compresa genererebbe un importo di 13800 euro ad appartamento.
Applicando la detrazione Fiscale 50% alla caldaia e 70% alla facciata e cedendo il credito fiscale rimane un importo finale che viene finanziato in 10 anni a 40300 euro all’anno.
L’importo medio annuo a unità abitativa: € 715 ( pari a 60 euro al mese ), ma il risparmio energetico del due lavori e’ di 765 euro all’anno ad unità abitativa.
Invece di pagare 13800 incassiamo 4 euro al mese senza sborsare nulla!!!!
Condominio a Pegli Genova – 15 Unità Abitative
Intervento: RIFACIMENTO FACCIATA
Importo lavori e pratiche: € 149.380 iva compresa
Detrazione Fiscale 50%: importo finale pro capite: 9960 € rateizzato dall’impresa edile 664 in 15 rate mensili
ALTERNATIVA: rifacimento facciata con aggiunta di isolamento termico mediante insufflaggio
importo lavori e pratiche: € 175.780 iva compresa
Detrazione fiscale 70% con cessione del credito di imposta importo finale euro 79.101 rateizzabile pro capite: € 54 in 120 rate mensili.
